珠海市人民政府令

第27號

《珠海市商品住宅竣工綜合驗收管理辦法》已經(jīng)2000年9月22日市人民政府第25次常務會議審議通過，現(xiàn)予發(fā)布，自2001年2月1日起施行。

市長 方旋

二零零一年一月十六日

珠海市商品住宅竣工綜合驗收管理辦法

第一條 為了加強本市商品住宅竣工綜合驗收管理，規(guī)范商品住宅配套設施建設，維護購房者合法權益，根據(jù)國務院《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》及《廣東省房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營條例》，結合本市實際情況，制定本辦法。

第二條 建設單位在本市依法取得的房地產(chǎn)開發(fā)建設用地上所進行的所有商品住宅(含商住綜合樓)建設項目的竣工綜合驗收，適用本辦法。

第三條 本辦法所稱商品住宅竣工綜合驗收，是指建設工程各專業(yè)管理部門依據(jù)法律、法規(guī)、規(guī)章和技術規(guī)范以及有關部門批準的規(guī)劃、設計方案，對商品住宅完成的建設指標進行竣工驗收，并由建設行政主管部門組織進行綜合檢驗的過程。

第四條 市政府成立商品住宅竣工綜合驗收領導小組，組織協(xié)調(diào)全市商品住宅竣工綜合驗收工作。市建設行政主管部門負責全市商品住宅竣工綜合驗收工作的具體實施。規(guī)劃、建設(含市二、園林綠化、環(huán)衛(wèi)、路燈)、建>工程質(zhì)量、供電、供水、供氣、消防、電信、郵政、有線電視、環(huán)保、人防等管理部門應做好單項驗收工作，積極配合商品住宅竣工綜合驗收。

第五條 市建設行政主管部門組織建立由有關專業(yè)技術人員組成商品住宅竣工綜合驗收專家?guī)臁ｒ炇諘r從專家?guī)祀S機抽樣確定有關專家組成驗收專家組，對申報項目進行竣工綜合驗收。

第六條 商品住宅竣工后必須經(jīng)綜合驗收合格方可交付使用。

建設單位必須將綜合驗收合格作為商品住宅交付使用的必備條件在商品房屋銷(預)售合同中予以注明，并在交付使用時向購房者出示《珠海市商品住宅竣工綜合驗收合格證》。

建設單位在各新聞媒體發(fā)布的商品房屋銷(預)售廣告，必須標注“珠海市消費者委員會忠告購房者：新建商品住宅必須通過竣工綜合驗收方可辦理《房地產(chǎn)權證》”的字樣。

第七條 建設單位在辦理《商品房屋預售許可證》時，由市房地產(chǎn)登記交易管理部門按所申請預售面積的15％扣減準售面積，并在預售許可證上予以注明。預售扣減面積必須在該項目竣工綜合驗收合格后方可銷售。

第八條 商品住宅竣工綜合驗收實行預登記制度及《商品住宅竣工綜合驗收管理手冊》制度。

建設單位應在辦理商品住宅第一棟房屋的《建設工程施工許可證》前，到市建設行政主管部門辦理商品住宅竣工綜合驗收預登記，領取《商品住宅竣工綜合驗收管理手冊》。

第九條 用地面積在5萬平方米以上的商品住宅建設項目可申請分期竣工綜合驗收。申請分期竣工綜合驗收的，建設單位須在辦理商品住宅竣工綜合驗收預登記時提交分期建設的圖紙及文件。

第十條 商品住宅竣工綜合驗收應具備以下條件:

(一)除經(jīng)批準停建、緩建的項目外，各項工程均已按批準的規(guī)劃、設計方案全部建成并符合各有關專業(yè)管理規(guī)定及技術規(guī)范要求；

(二)規(guī)劃、建設(含市二、園林綠化、環(huán)衛(wèi)、路燈)、供電、供水、供氣、消防、電信、郵政、有線電視、環(huán)保、人防等各專業(yè)管理部門已在《商品住宅竣工綜合驗收管理手冊》有關欄目加具單項驗收合格評定意見，建>工程質(zhì)量管理部門已加具建>工程竣工質(zhì)量備案意見；

(三)建設用地紅線范圍內(nèi)所有的施工機具、構二、建>垃圾已全部清除；

(四)建設用地紅線范圍內(nèi)不存在違章建>及應拆除的臨時建>物、構>物、管線；

(五)建設單位已按照規(guī)定繳納物業(yè)管理維修基金，移交用于公共業(yè)務的管理用房及公共用房；

(六)各項批準文件及竣工圖紙、資料齊全。

第十一條 分期竣工綜合驗收的商品住宅建設項目應當符合下列條件:

(一)驗收范圍內(nèi)的建設項目已經(jīng)各專業(yè)管理部門單項驗收合格；

(二)驗收范圍內(nèi)的臨時建>物、構>物、建>垃圾已全部清除；

(三)驗收范圍內(nèi)配套建設的供電、供水、供氣、消防、電信、郵政、有線電視、道路、排污以及園林綠化等各項公共設施能滿足正常使用要求并落實了維護措施；

(四)建設單位已按照規(guī)定繳納物業(yè)管理維修基金，移交用于公共業(yè)務的管理用房及公共用房；

(五)各項批準文件及竣工圖紙、資料齊全。

第十二條 商品住宅竣工綜合驗收，建設單位須提交以下資料：

(一)綜合驗收申請報告；

(二)立項批準文件；

(三)建設用地規(guī)劃許可證(附紅線圖)、建設用地批準書、建設工程規(guī)劃許可證及附二、建設工程施工許可證等；

(四)建設工程竣工圖紙；

(五)建設工程施工合同；

(六)建設工程監(jiān)理報告；

(七)《商品住宅竣工綜合驗收管理手冊》；

(八)市建設行政主管部門規(guī)定的其它資料。

第十三條 商品住宅竣工綜合驗收按下列程序辦理：

(一)建設單位向各專業(yè)管理部門提出單項驗收申請。各專業(yè)管理部門自受理建設單位提交的單項驗收申請及所需資料之日起，在15個工作日內(nèi)完成單項驗收。評定合格的在《商品住宅竣工綜合驗收管理手冊》的相關欄目加具單項驗收評定意見，不合格的責成建設單位進行整改；

(二)單項驗收合格后，建設單位向市建設行政主管部門提出竣工綜合驗收申請，并提交本辦法第十二條規(guī)定的資料；

(三)市建設行政主管部門自收到申請報告及所需資料之日起，在20個工作日內(nèi)組織驗收專家組進行竣工綜合驗收；

(四)驗收專家組通過審閱資料、聽取匯報、察看現(xiàn)場，對商品住宅建設項目完成的各項工程建設指標進行綜合評審，提出綜合驗收評定意見；

(五)評定合格的，由市建設行政主管部門核發(fā)《珠海市商品住宅竣工綜合驗收合格證》；評定不合格的，由市建設行政主管部門發(fā)出《限期整改通知書》。

第十四條 商品住宅竣工綜合驗收合格后，建設單位可將該項目移交物業(yè)管理單位管理。商品住宅竣工綜合驗收不合格的，建設單位必須按《限期整改通知書》的規(guī)定進行整改。

第十五條 各專業(yè)管理部門及綜合驗收專家組有關工作人員必須恪守職業(yè)道德及工作紀律，客觀、公正、高效地做好驗收工作，嚴禁以權謀私、貪污受賄行為，違者給予行政處分；情節(jié)嚴重、構成犯罪的，由司法機關依法追究刑事責任。

第十六條 建設單位違反本辦法第八條規(guī)定，不辦理商品住宅竣工綜合驗收預登記的，市建設行政主管部門不予辦理《建設工程施工許可證》。

第十七條 建設單位違反本辦法第六條規(guī)定，將未經(jīng)綜合驗收的商品住宅交付使用的，由市建設行政主管部門責令限期補辦驗收手續(xù)；逾期不補辦驗收手續(xù)的，由市建設行政主管部門組織有關部門及單位進行驗收，并視情節(jié)輕重對建設單位處以10萬元以上30萬元以下的罰款，同時并處以降低資質(zhì)等級的處罰。經(jīng)驗收不合格的，依照本辦法第十八條的規(guī)定處理。

第十八條 建設單位違反本辦法第六條規(guī)定，將綜合驗收不合格的商品住宅交付使用的，由市建設行政主管部門責令限期整改，并處交付使用房屋總造價2％以下的罰款；情節(jié)嚴重的，由工商行政管理部門吊銷營業(yè)執(zhí)照；造成重大傷亡事故或者其它嚴重后果，觸犯刑律的，依法追究刑事責任。

第十九條 建設單位違反本辦法第七條規(guī)定，在項目通過竣工綜合驗收前將屬于預售扣減準售面積部分的房屋進行銷售的，市房地產(chǎn)登記交易管理部門不予辦理商品房屋預購登記、確權及《房地產(chǎn)權證》，沒收違法所得，并可處以其已預售的商品住宅價款30％以上50％以下的罰款，未售房屋不得繼續(xù)銷售。

第二十條 建設單位違反本辦法第六條規(guī)定，將未經(jīng)綜合驗收或綜合驗收不合格的商品住宅交付使用并已收取物業(yè)管理費用的，由市物價行政主管部門責令退還已收取的物業(yè)管理費用，并根據(jù)物價管理有關規(guī)定予以處罰。

第二十一條 建設單位違反本辦法第六條、第七條規(guī)定，造成購房者損失的，依法承擔賠償責任。

第二十二條 建設單位違反本辦法規(guī)定，涉及規(guī)劃、建設、消防、物價等行政管理的，由相關行政管理部門依法予以處理。

第二十三條 縣(區(qū))的商品住宅竣工綜合驗收可參照本辦法執(zhí)行。

第二十四條 本辦法由市建設行政主管部門負責解釋。

第二十五條 本辦法自2001年2月1日起施行。本市過去頒發(fā)的有關商品住宅竣工綜合驗收的規(guī)定與本辦法有抵觸的，以本辦法為準。